Хаос, в который погрузились жильцы дома в Беэр‑Шеве, разрушенного прямым ракетным попаданием иранской ракеты во время операции «Нация львов», наглядно демонстрирует: ни государство, ни местные органы власти до сих пор не выстроили работающий механизм помощи гражданам в подобных чрезвычайных ситуациях. Об этом пишет Давид Тверски в издании «Давар».
Прошло почти полгода, однако жители по-прежнему застряли в бюрократическом лабиринте, лишённые понятного плана действий. Государственные структуры не предложили им ни ясной дорожной карты восстановления дома, ни жизнеспособной альтернативы — например, выкупа квартир. На этом фоне растут конфликты между соседями, а часть жильцов заявляет, что предпочла бы полностью порвать с прошлым и продать своё жильё государству, чтобы начать жизнь с чистого листа. Но даже такой, казалось бы, очевидный выход пока юридически невозможен.
Жители многоэтажного дома в районе Неве‑Зеэв в Беэр‑Шеве, в том числе Йеошуа Розенфельд, уже много месяцев спорят о том, каким должен быть будущий формат восстановления их здания. В последний день операции «Нация львов» по дому было нанесено прямое ракетное попадание: четверо жильцов погибли, тридцать семей лишились крова. Спустя полгода ни один из предложенных вариантов реконструкции так и не был реализован, поскольку сами жильцы не могут прийти к согласию относительно того, что для них лучше — немедленная реконструкция, городская реновация или полный выкуп квартир.
На фоне неопределённости к пострадавшим потянулись юристы, риелторы и различные предприниматели, обещавшие «максимально выгодную компенсацию», помощь в борьбе с бюрократией и специальные льготы. Со временем стало ясно, что большинство этих обещаний не имело реального содержания. Недостаток официальной информации, отсутствие единого компетентного источника разъяснений и растущее недоверие к любой инициативе привели к тому, что часть жильцов обратилась к государству с просьбой выкупить их квартиры и полностью снять с них ответственность за участие в процессе восстановления. На практике выяснилось, что действующее законодательство не предусматривает подобного механизма — люди оказались в правовом вакууме.
«У нас сложилось впечатление, что нас воспринимают как корыстных людей, которые рассчитывают нажиться на трагедии», — заявил Йеошуа Розенфельд на заседании парламентской комиссии по развитию Негева и Галилеи, посвящённой положению эвакуированных после операции «Щит и стрела». — «Нам прямо сказали, что мы должны перестать ожидать, что государство построит для нас квартиры, равные по стоимости прежним, и что никто не может гарантировать нам справедливую компенсацию». Из-за этого чувства безысходности соседи начали подозревать друг друга в скрытых мотивах. На общих собраниях многие считают, что другие жильцы действуют в ущерб им.
Полгода спустя: механизм компенсаций так и не заработал
Ситуация, в которой оказались жильцы разрушенного дома, типична и для десятков тысяч граждан, эвакуированных на длительный срок после иранских атак. В её основе — неразрешённое противоречие между частной собственностью на отдельную квартиру и коллективной ответственностью за всё здание. Каждый владелец жилья хорошо понимает, как действовать в случае личного ущерба. Но когда речь идёт о коллективной ответственности за целый дом, становится очевидным, что государство заранее не предусмотрело, как именно принимаются решения в условиях катастрофы.
Ответственность за этот институциональный провал лежит сразу на трёх ключевых звеньях: государстве, муниципалитетах и Компенсационный фонд (Налог на имущество). В отчёте государственного контролёра, опубликованном в сентябре прошлого года, прямо отмечалось, что, несмотря на существование сценариев с сотнями погибших и десятками тысяч эвакуированных, государство до войны не создало эффективную правовую базу ни для компенсации и восстановления, ни для оперативного контроля и помощи.
В результате у эвакуированных на практике остаётся лишь одна опция — ждать, когда будет построен новый дом, и надеяться, что все жильцы здания, зачастую не знакомые друг с другом (в домах может быть сотни семей), смогут договориться о модели восстановления.
Если бы государство было готово к подобным событиям, оно могло бы сразу запустить механизм выкупа жилья у пострадавших (так называемый «buyout»). Это позволило бы тем, кто не готов участвовать в длительных коллективных процессах и зависеть от соседей, немедленно выйти из ситуации, получив денежную компенсацию. Остальные могли бы уже в более управляемом формате — совместно с подрядчиком и при поддержке государства — заниматься реконструкцией.
Только месяц спустя после окончания операции, когда масштабы разрушений стали окончательно ясны, государство впервые начало рассматривать возможность внесения изменений в Закон о планировании и строительстве, что могло бы дать зелёный свет механизму buyout. Выяснилось, однако, что такой подход возможен лишь в районах с очевидным потенциалом городской реновации — таких, как Тель‑Авив, Бат‑Ям и Рамат‑Ган — где уже существуют правовые основания для активного участия государства в обновлении жилого фонда.
Этот законодательный шаг, который мог бы обеспечить компенсацию, сопоставимую со стоимостью новой квартиры в будущем доме, сегодня находится на стадии разработки. Неясно, когда и в каком виде он будет окончательно принят. Комиссия по внутренним делам, занимавшаяся этим вопросом, фактически прекратила работу в середине лета после выхода из правительства партии «Яадут ха‑Тора», и ни один министр не взял на себя политическую ответственность за создание координирующего органа, который централизованно занялся бы проблемой разрушенных зданий. В течение нескольких месяцев министерства финансов, строительства и внутренних дел пытались продвинуть инициативу, позволяющую государству активнее вмешиваться в процесс восстановления в рамках программ городской реновации. Однако из-за политического кризиса с ультраортодоксальными партиями этот процесс заблокирован — возрастает опасение, что закон так и не будет принят нынешним составом правительства.
Когда городская реновация становится препятствием
Муниципалитеты, призванные быть связующим звеном между жильцами и государством, фактически усугубляют затянувшийся кризис. По закону местные власти могут признать здание опасным и разрешить или запретить возвращение жителей. Однако у них нет полномочий определять, в каком формате объект должен быть восстановлен — через прямую реконструкцию или в рамках программы городской реновации.
Требуя от государства расширения программ реновации в пострадавших районах, иногда даже в домах, которые физически не были повреждены, муниципалитеты де-факто тормозят любые практические шаги по восстановлению. Речь при этом не о корыстных мотивах: долгосрочное обновление старого жилищного фонда действительно может быть эффективным способом обеспечить современное и устойчивое жильё. Однако на практике такой подход замораживает процессы, потому что объединяет судьбы домов с существенно разным уровнем ущерба.
Жителям, чьи квартиры не пострадали, зачастую предлагают участвовать в комплексной реновации в составе «общего пакета», где повреждённые и неповреждённые здания объединяются в один проект сноса и нового строительства. Для начала такого проекта требуется согласие не менее 66 % владельцев, а государство при поддержке муниципалитетов стремится снизить этот порог до 51 %. Эта инициатива встречает резкую критику со стороны застройщиков и организаций по защите прав жильцов, которые опасаются усиления конфликтов и судебных споров.
Компенсационный фонд публично заявляет, что предпочёл бы не ждать запуска реновационных программ и приступить к восстановлению сразу. Однако он сталкивается с сопротивлением, в том числе со стороны муниципалитетов, настаивающих на приоритете именно реновационных проектов. При этом закон чётко обязывает фонд построить для жильцов новый дом на том же участке земли, что и прежний, и до завершения строительства оплачивать арендное жильё с учётом состава семьи и её потребностей.
Если же семья выбирает денежную компенсацию вместо новой квартиры, государство вправе выплатить лишь стоимость строительства жилья без учёта стоимости земли. Поскольку земельная составляющая может составлять до половины цены квартиры, такой сценарий оказывается экономически невыгодным для большинства.
Строгие критерии Компенсационного фонда и ограниченные бюджеты делают практически невозможным получение компенсации за аренду, покрывающей реальные рыночные цены. Жители Беэр‑Шевы, среди которых Йеошуа Розенфельд, на заседании комиссии рассказали, что вынуждены доплачивать за жильё из собственного кармана, поскольку найти квартиру по приемлемой для них цене невозможно. И это при том, что их дом не признан объектом реновации. Значит, у жильцов остаётся лишь два формальных пути: работать с подрядчиком, назначенным государством (например, компанией «Амигур» или «Домерк Технологиот»), либо самостоятельно выбрать подрядчика, чья работа после согласования с государством будет профинансирована Компенсационным фондом.
Директор Компенсационного фонда при Налоговом управлении на имущество (Мас рехуш), Амир Дахан, в ответ на претензии жильцов Беэр‑Шевы заявил, что в большинстве разрушенных комплексов по всей стране жители согласны ждать построения нового дома. Он также отметил, что любые попытки государства или сторонних игроков продвигать схемы, на которые пока нет правовой основы, «только вредят и углубляют раскол между людьми». По его словам, задержка восстановления иногда выгодна собственникам квартир, используемым как инвестиционное жильё — им невыгодно ускорять процесс.
Розенфельд категорически не согласен с такой оценкой. По его словам, все жильцы находятся под серьёзным психологическим и финансовым давлением, компенсация за аренду не покрывает их реальные расходы, а доверие к государственным структурам падает. «Сегодня, — заявил он, — сто процентов жильцов нашего дома согласились бы продать свои квартиры и получить денежную компенсацию, если бы это вообще было возможно». Вместе с тем — независимо от индивидуальных мотивов — остаётся фактом, что процесс восстановления разрушённых зданий идёт крайне медленно: спустя полгода после трагедии лишь немногие районы по всей стране получили разрешения на строительство.
«Частная проблема» без публичного решения
Противоречие между частной и коллективной ответственностью за жильё стало одной из ключевых тем специальной конференции, прошедшей неделю назад в Технион. Участники — градостроители, планировщики и девелоперы из государственного и частного секторов — обсуждали, как управлять крупными жилыми домами в Израиле и кто должен нести ответственность за их содержание и восстановление.
Главный вывод дискуссии — катастрофическая нехватка регулирования в сфере коллективного управления многоквартирными зданиями. «Основная проблема в том, что вся ответственность полностью возложена на частных владельцев, и такое частное мышление не позволяет сформировать представление о настоящем коллективном управлении», — пояснила градостроительница Дорит Гарфункель. — «Логика сегодня такова: „Они купили — это их проблема“». Никто не желает вмешиваться в свободный рынок.
В Израиле нет ни обязательного страхования для многоквартирных домов, ни единых норм их технического обслуживания. У жильцов нет инструментов, которые позволили бы заставить соседей выполнять минимальные требования по содержанию здания — ни в обычное время, ни в условиях войны или бедствия. Любая политика в этой сфере носит добровольный характер, а ответственность за ущерб или проблемы со зданием лежит исключительно на частных владельцах.
Эти слабые стороны системы хорошо известны политикам и чиновникам, особенно на фоне угрозы землетрясений или возможных обрушений домов из-за хронического недоремонта. Однако до сих пор у государства нет действенных инструментов компенсации для подобных сценариев. Теоретически ущерб от враждебных действий автоматически попадает в зону ответственности Компенсационного фонда, и жильцы должны быть освобождены от задач коллективного управления. На примере Беэр‑Шевы видно, что на практике происходит прямо противоположное: люди оказываются втянутыми в долгую и изматывающую бюрократическую борьбу.
В поисках альтернатив существующему механизму компенсаций в последние недели Всемирная сионистская организация по инициативе председателя Комиссии Негева и Галилеи депутата Кнессета Одеда Форера («Наш дом Израиль») пыталось выяснить, найдётся ли частный инвестор или филантроп, готовый выкупить квартиры у жильцов в обмен на будущие квартиры или льготы от государства. Очень быстро стало ясно, что такой вариант неприемлем для частного капитала: экономической выгоды он не приносит, а бюрократические риски и масштаб взаимодействия с государственными инстанциями слишком велики.
По оценке Идо Кляйнбергера, руководителя программы «Ад ха-Баит» организации Джойнт, сопровождающей семьи, пострадавшие во время войны, нынешняя ситуация застоя, в которой оказались сотни семей — не случайность, а прямое следствие отсутствия комплексного подхода как со стороны государства, так и со стороны гражданского общества.
Неудивительно, что ни один филантроп не хочет связываться с проблемой, которая не обещает никакой финансовой отдачи, а лишь гарантирует длительное погружение в бюрократию. Как признаёт Одед Форер, структуры, которые во время операции с переменным успехом занимались укреплением тыла — прежде всего Национальное управление по чрезвычайным ситуациям — так и не осознали масштаб и глубину текущего кризиса. До сих пор не создан государственный орган высокого уровня, который взял бы на себя координацию восстановления разрушенных зданий и снятие бюрократических препятствий, удерживающих эвакуированных в зависимости от соседей и лишённых реальных инструментов влияния на свою судьбу.
«По нашей оценке, — говорит Идо Кляйнбергер, — не менее половины жителей пострадавших домов в Израиле хотели бы продать свои квартиры, получить деньги и начать жизнь заново».
Телеграм-канал: https://t.me/+_BICEry0pE5jZDU8
Группа в вотсапе: https://chat.whatsapp.com/Fzr6Qi1ThbwEqy4V0hid6l
