Где и насколько в Израиле подорожало жилье

Фото: Михаил Фейгин

Экономическое издание "Калькалист" и сайт "Мадан" провели исследование изменения цен на квартиры в городах Израиля за последний год и обнаружили, что те подорожали в среднем на 10%.

Отмечается, что это произошло несмотря на все усилия министра финансов Моше Кахлона сбить их. Единственное, что он может записать себе в актив - это увеличение числа квартир в Рош ха-Аине, где их стало на 14% больше, а цены выросли всего на 3,5%. Впрочем, если бы все эти усилия были направлены в правильную сторону, то результаты были бы совсем иными.

Исследование, результаты которого приводятся сайтом 9tv.co.il, основывалось на данных о сделках по приобретению квартир, зарегистрированных в Налоговом управлении.

Больше всего цены на жилье выросли в Ашкелоне - на 15%, далее по списки идут Ашдод (14,4%), Тель-Авив-Яффо (13,8%), Беэр-Шева (12%) и Ришон ле-Цион (11,9%).


Более сдержанный рост цен или даже небольшое падение произошло в городах на периферии. Например, в Араде жилье подешевело на 2,3%, а вот в Димоне и Кармиэле наблюдается умеренный рост - 2,7% и 2,8% соответственно.

Проверка пяти городских районов, где цены на квартиры выросли больше всего, показала, что все они не новые, расположены в центре города и обладают отличной инфраструктурой. Первое место в этом рейтинге занимает район Бет в Беэр-Шеве, где квартиры за год подорожали на 18,5%. На втором месте - квартал Гимель в Ашдоде (15,2%), на третьем - Афридар в Ашкелоне (13,7%). При этом на бульваре Ротшильда в Тель-Авиве стоимость квартир выросла на 13,5%, а в районе Абрамович в Ришон ле-Ционе - на 12,6%.

Одной из причин роста цен на недвижимость в Тель-Авиве - политика муниципалитета, который запрещает в последнее время строить в районе бульвара Ротшильда дома выше, чем высотой в 5,5 этажей. В 2003 году ЮНЕСКО внес этот район в список объектов Всемирного наследия. Собственно, это и есть причина, по которой городские власти не хотят изменять здесь облик города. По словам главного оценщика жилья в городе Арье Камиля, скоро эта политика будет официально зафиксирована во всей документации.

Ограничения и повышенный спрос на проживание в этом районе будут толкать цены только вверх.

А вот еще один пример роста цен на жилье. Квартира на улице Бальфур площадью 84 кв.м., 3,5 комнаты, подорожала за последние 12 месяцев на 14,7% - с 3,4 миллионов шекелей до 3,9 миллионов.

В других городах старые районы в центре становятся еще более привлекательными для инвесторов, потому что здесь будут в ближайшие годы реализовываться проекты по обновлению городского облика: "ТАМА 38" и "Пинуй-Бинуй".

Согласно сайту "Мадлан", в квартале Абрамович намечены 30 таких проектов, которые увеличат здесь квартирный фонд на 726 единиц жилья. В Гимеле в Ащдоде - 15 проектов на 700 квартир, в Тель-Авиве - не меньше 60 проектов, +1000 новых квартир в старых домах. В беэршевском квартале Бет нет утвержденных планов на реализацию программы обновления жилья, однако здесь будут построены четыре многоэтажки с 900 квартирами.

Проверка показала, что новые квартиры, построенные в рамках программы "ТАМА 38", дешевле, чем аналогичные квартиры в новых домах. Это можно легко проверить, изучив ситуацию на рынке недвижимости в Петах-Тикве, Рамат-Гане и Герцлии, где эта программа активно реализуется.

Этот эффект объясняется тем, что жильцы квартир в новых домах платят за площадь за пределами собственно их жилья - например, за просторное фойе, более широкие и вместительные лифты, а также широкие лестничные пролеты. Также могут быть дополнительные расходы - например, на парковочное место.

За последние годы на рынке появилось больше новых квартир, построенных в рамках проектов обновления жилья. Они составляют до 11% от общего числа новых квартир (годом ранее - 9,4%). Несколько лет назад в условия программы были внесены изменения, позволяющие подрядчикам достраивать больше квартир, чем разрешалось раньше, что сделало подобные проекты для них привлекательнее.

За последний год в некоторых городах на периферии число новых квартир значительно увеличилось. Так в Рош ха-Аине, их стало на 14,4% больше за период с января по октябрь нынешнего года.

Это повлияло на рост цен в этих городах, затормозив его, по сравнению с другими городами. Здесь они выросли всего на 3,5%, хотя годом ранее их рост составлял 10%. Речь идет о точечном явлении, которое, однако, указывает на то, что это может произойти и в других городах.

Если рост предложения располагает к падению цен в отдельно взятом городе, инвесторам, собравшимся покупать жилье в Афуле, стоит дважды подумать, потому что рынок новых квартир здесь вырос на 5,5% за последний год, и муниципалитет планирует возводить новые жилые кварталы.

Подобный эффект ожидает и Кармиэль. Еще недавно сюда стремились инвесторы, ожидавшие подорожания жилья, услышав сообщения о том, что здесь появится железнодорожная станция.

С 2012 по 2016 годы четырехкомнатная квартира подорожала на 40% - с 700 тысяч шекелей до 990 тысяч шекелей. Но параллельно здесь активно шло строительство новых кварталов на западе и юге Кармиэля. В результате, цены на жилье начали падать.

Вот и в Димоне цены на новые квартиры выросли всего на 2,8%. После того, как начались разговоры о налогообложении третьей квартиры, инвесторы, составлявшие большинство покупателей на рынке, быстро потеряли интерес к этому городу.